Перепланировка жилья: подводные камни

Большинство собственников квартир заблуждаются, что право собственности на недвижимость позволяет распоряжаться ею по своему усмотрению. Однако это верно лишь отчасти. И вот, почему. Дело в том, что достаточно во время ремонта сделать какой то необдуманный шаг, например объединить раздельный санузел, как ее владелец автоматически теряет одно из основных своих прав: право распоряжения своей собственностью. Разумеется, речь идет о радикальном ремонте, когда возникают новые проемы, перегородки, объединяются помещения или вносятся изменения в существующие инженерные сети. Большинству из нас и в голову не придет, что для того чтобы переместить раковину в другое место в собственной квартире, необходимо получить разрешение. И все же это так. Любые ремонтно-строительные действия в помещении, подразумевающие внесение изменений в поэтажный план, требуют получения соответствующего разрешения.

В настоящее время принято много законодательных актов, упрощающих процедуру получения разрешения на перепланировку или переустройство. Но.. как и прежде все начинается со сбора соответствующих документов и согласования проектной документации, а там вы опять попадаете на тех же самых чиновников, которые занимают эти места очень много лет. А их любимое занятие — ставить административные препоны на любое благое дело. Казалось бы все просто, в службу «одного окна» предоставляется следующий пакет документов: заявление о планируемом переустройстве помещений с указанием перечня мероприятий, режима и продолжительности работ (заполняется в соответствии с установленной формой), копии поэтажного плана и экспликации БТИ, копии документов о правах на занимаемые помещения, согласованная проектная документация и копии разрешительных документов на изменение функционального назначения помещений, а также согласие в письменной форме всех членов семьи заявителя. Законодательство предусматривает ситуации, в которых можно обойтись без составления и согласования проектной документации. В этом случае можно обойтись эскизом перепланировки, который выполняется на копии поэтажного плана. О каких вариантах переустройства идет речь? Полная или частичная разборка ненесущих перегородок (исключая межквартирные), устройство проемов в ненесущих перегородках (опять таки, исключая межквартирные), заделка проемов в перегородках и несущих стенах, устройство перегородок без увеличения нагрузки на перекрытия, замена инженерного оборудования и, наконец, демонтаж инженерного оборудования и подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков горячего и холодного водоснабжения и канализации. Но мы же с вами всегда помним о чиновниках, а там где они — закон трактуется по своему. Поэтому на практике все обстоит не так просто. Одним лишь эскизом действительно удастся обойтись только при демонтаже инженерного оборудования и подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков горячего и холодного водоснабжения и канализации. В остальных случаях придется предоставить подтверждающую документацию. Работнику службы «одного окна» надо предоставить «справку», а действительно является ли стена, в которой планируется сделать новый проем ненесущей, ведь поэтажный план БТИ для них почему то не является доказательством. Здесь не обойтись без такого документа, как Техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и возможности частичного переустройства квартиры, для получения которой в различных регионах нашей страны требуется от трех до семи дополнительных согласований занимающих по времени до двух месяцев. Устройство перегородки также, по мнению службы «одного окна», требует расчетов, иначе не удастся доказать чиновнику, что на перекрытия не создается дополнительная нагрузка. Или вот пример. Перегородка между разделенными санузлами, как правило ненесущая, о чем прекрасно видно на плане БТИ. Однако для того, чтобы ее снести, потребуется документ подтверждающий наличии гидроизоляции пола. Как вы думаете кто его дает?

Итак, в большинстве случаев Техническая документация (Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и Проект переустройства) все-таки необходимы. Как и прежде, она подлежит согласованию с надзорными органами. Список остался неизменным: Пожнадзор, СЭС, балансодержатель (ДЕЗ, ТСЖ, РЭУ), Жилищная инспекция, Газовая инспекция, государственная экспертная организация, имеющая право дать экспертное заключение. Прилагаются Акты осмотра смежных помещений перед началом работ, акты согласия соседей, документ о страховании квартиры на время проведения ремонтно-строительных работ. Кстати, в соответствии с постановлением, защиту проектной документации проводит организация, разработавшая проект, она же в дальнейшем занимается ведением авторского надзора за выполняемыми работами. Весь пакет документов сдается в жилинспекцию (либо в другой уполномоченный на это орган), которая в течении месяца объявляет о своем решении. В результате заявитель получает либо конечный документ — Разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме, либо аргументированный отказ в письменном виде и как правило неофициальный совет обратиться в конкретную юридическую фирму, занимающуюся вопросами согласования. Стоимость таких услуг начинается от 30000 рублей.

Кстати, следует отметить усиление контроля над выполняемыми ремонтно-строительными работами. Начнем с того, что исполнитель работ обязуется завершить их в указанные сроки. Все мероприятия заносятся в Журнал, а на скрытые работы составляются соответствующие Акты. При отсутствии последних, посетившая объект Инспекция после наложения административного штрафа вправе требовать вскрытия конструкций. В случае выявления ею грубых нарушений, в лучшем случае ремонт надо начинать с начала, в худшем — инспекция может аннулировать выданное Разрешение. Особенно это касается обнаружения отступлений от согласованных проектных решений. Так что если в разгар работ вам пришла идея несколько улучшить первоначальный проект, лучше от нее отказаться. Если вы пользуетесь услугами хорошего дизайнера — он вас сразу попытается отговорить от этого шага, если же у него не получиться это сделать — весь процесс согласований придется проходить заново.

Вот мы и подошли к заключительному этапу переустройства. По окончании ремонтно-строительных работ собирается комиссия, в которую входят: заявитель, представители инспекции, Территориального органа исполнительной власти, Управляющего жилым домом, разработчик проекта и исполнитель работ. Результатом ее работы становится подписание Акта о произведенном переустройстве помещений в жилом доме. Это единственный документ, представляющий правовое основание для внесения изменений в поэтажный план БТИ. Остается только получить новое Свидетельство о собственности.

Виталий Бояркин.
www.vifmagazine.ru